關于物業服務合同糾紛的幾個常見問題

案例：2012年1月20日，某甲購買了某房地產開發公司開發的某公寓，并于2012年5月份辦理了所有權轉移手續。同年5月，開發商選聘某物業管理服務公司為該公寓的物業服務企業，雙方簽訂《前期物業服務合同》，約定由該物業公司提供前期物業服務，物業服務費用按公寓4元/㎡·月計算，由業主按其擁有的物業的建筑面積按月交納，如業主未能按時足額繳納物業服務費用，應按欠款額每日0.3%的標準向物業公司支付違約金。同時合同約定，本合同期限自2012年5月31日起至2015年5月30日止，但在本合同期限內，業主委員會代表業主與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效時，本合同自動終止。

《前期物業服務合同》簽訂后，某甲拖欠物業公司自2012年10月至2014年5月的物業管理費22400元。

某物業公司分別于2013年5月、2014年5月向某甲發出律師函催收物業管理費、滯納金，但某甲拒絕，認為：一、某甲并未與該物業公司簽訂合同，某甲并非服務協議的合同主體；二、房屋存在諸多質量問題，不能正常居住，對某甲產生極大影響；三、物業公司雖然派人維修卻至今尚未維修好，物業服務質量水平低。某甲以此為由拒絕繳納服務費。

上述案例雙方當事人的爭議焦點為：一、前期物業合同對業主是否有效？二、業主能否以房屋質量問題為由拒絕繳納物業服務費？三、業主能否以物業服務質量不到位為由拒絕繳納物業服務費？

1、前期物業合同并非由業主簽訂，合同對業主是否有效？普通物業服務合同即人們通常所說的物業服務合同,是由業主委員會與物業服務企業簽訂的。業主委員會需要由業主召開業主大會，才能成立業主委員會。而業主大會的召開有諸多程序性要求，其中包括人數要達到一定比例。現實生活中，開發商不可能將樓盤一次性全部售出，需要經過較長的一段時間后，小區業主的人數才能達到第一次業主大會所要求的比例。而且，即使召開了第一次業主大會，也未必能馬上成立業主委員會。但是在這段過渡時間內，房屋已經交付給業主，業主存在著物業管理的需求。因此，這一階段由開發商選聘物業服務企業來對物業進行有效管理。開發商與物業服務企業所簽訂的臨時性、過渡性的物業服務合同，就是前期物業合同。

根據《物業管理條例》第25條規定：“建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容”。換言之，開發商與購房者簽訂買賣合同時，已經將前期物業服務合同作為了買賣合同的構成部分，業主認可由開發商簽訂的前期物業服務合同。依據業主與開發商之間簽訂的房屋買賣合同，業主應當履行向物業公司支付物業服務費的義務。除了業主與開發商之間的合同約定外,最高人民法院《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的司法解釋》第一條也規定了前期物業服務合同對業主具有約束力，業主若以其非合同當事人為由提出抗辯,法院不予支持。因此，某甲不應當以其并非前期物業合同的當事人，拒絕繳納物業服務費。

2、業主能否以房屋質量問題為由拒絕繳納物業服務費？開發商與物業服務公司是兩個不同且相互獨立的企業法人，兩者對于物業所應承擔的責任也不相同。小區的房屋質量問題在質保期之內是由開發商負責維修，質量瑕疵擔保責任由開發商承擔，質保期滿后業主維修房子需要啟動小區維修基金進行維修。而物業公司作為一個服務主體，僅提供對公共區域的清潔、安保等服務，房屋質量瑕疵問題并非其物業管理的職責范圍。物業服務與房屋買賣分屬兩個不同的法律關系，業主不能以房屋質量存在問題為由，遲交、拒交物業服務費。

3、業主能否以物業服務質量不到位為由拒絕繳納物業服務費？既然業主不能以房屋質量存在問題拒交物業服務費，那能否以物業服務質量水平低、不達標為由拒絕支付物業服務費？答案也是否定的。小編認為，首先，雖然業主認為物業服務公司所提供的服務質量“不達標”，但是物業服務的質量標準應由物業服務合同明確約定，業主不應當以其所提供的管理服務不符合自己的需求或者自己認定的標準為由拖欠物業服務費。其次，業主一般只能舉證證明物業公司提供的服務有瑕疵，而不能證明物業公司沒有提供服務、沒有履行合同義務。而且，物業服務公司所提供的服務具有整體性，比如對公共區域的綠化和保潔，雖然無法細分到每個業主身上，但卻對每個業主都有整體的作用。在此情況下，物業服務公司并非完全不履行自己的義務，業主可以針對物業公司不完全履行的部分拒絕繳納相應的物業服務費，但不能拒絕繳納全部的物業服務費。（來源：大連仲裁網 2017年10月12日）