作者：周軍律師

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近年來，業主與物業公司之間的矛盾糾紛與日俱增，很多業主認為物業公司沒有提供“滿意”的服務。物業公司則因為拒繳物業費和業主對簿公堂。

那么如何判斷業主和物業誰是誰非呢？就讓我們來看下法律是怎么規定的吧。

一、 什么情況下可以不交物業費

1. 物業公司提供的服務存在明顯瑕疵的。比如因物業公司未盡責導致業務財產損毀（車輛被劃傷，財物被盜等）等，業主可以主張少交物業費。

2. 物業公司未履行應盡義務。比如公共部分建筑，設施設備損毀未及時修繕影響業主生活的。

3. 物業服務合同未約定或者未經業主同意，物業服務企業自行提供的服務，不得向業主收取費用。

4. 開發商在房屋未經驗收合格的情形下通知業主收樓的，業主有權拒絕收樓，且無需承擔自通知交房之日至正式交房期間的物業費。

二、 什么情況下不能拒交物業費

1. 房屋質量，比如房屋漏水等。房屋質量問題由開發商商負責，即便是開發商設立的物業公司，因為公司是獨立法人，業和主物業公司之間系物業服務合同關系，和房屋買賣涉及的質量問題不是同一法律關系。房屋存在質量問題，業主應追究開發商的賠償責任，不可以此為由拒交物業費。

2. 未辦產證。辦證義務方為開發商，即便是開發商設立的物業公司，因為公司是獨立法人，并且提供了物業服務，則業主不得以未證為由，拒交物業費。

3. 鄰里糾紛。物業并沒有判定鄰里糾紛的權利和義務，鄰里糾紛只能通過協商或訴訟解決。因此，業主不得以鄰里糾紛為由拒交物業費。

三、 哪些行為需要業主和物業公司互相監督

發生以下情形的，業主有權向相關行政管理部門投訴和舉報，對侵害自己合法權益的行為，可以依法申請仲裁或者提起訴訟；物業公司應當及時勸阻、制止，并有權依照法律、法規以及臨時管理規約、管理規約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、恢復原狀、賠償損失；

?。ㄒ唬]有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房；

　（二）在居民住宅樓、未配套設立專用煙道的商住綜合樓以及商住綜合樓內與居住層相鄰的商業樓層內新建、改建、擴建產生油煙、異味、廢氣的餐飲服務項目；

?。ㄈ┱加没蛘邠p壞共用部位、共用設施設備，擅自移動共用設施設備；

?。ㄋ模┻`法搭建建筑物、構筑物，開挖、擴建地下室；

?。ㄎ澹┻`反規定飼養動物；

?。┐娣挪环习踩珮藴实囊兹?、易爆和劇毒等危險性物品；

?。ㄆ撸p壞或者擅自停用公共消防設施和器材，占用、堵塞、封閉消防通道、消防登高面等消防場地，妨礙公共疏散通道、安全出口暢通；

?。ò耍┥米栽诮ㄖ铩嬛锷蠎覓?、張貼、涂寫、刻畫；

?。ň牛┏^規定標準排放噪聲；

?。ㄊ┓?、法規和臨時管理規約、管理規約禁止的其他行為。

四、 物業糾紛如何處理

（一）不能這樣處理

1. 物業不得以部分業主拖欠物業服務費、不配合管理等為由減少服務內容或者降低服務質量

2. 物業服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費。

（二）可以這樣處理

1. 業主和物業公司發生爭議的，可以要求物業所在地街道辦事處、鎮人民政府或者開發區管理委員會調解，也可以依法申請仲裁或者提起訴訟。

2. 業主未交物業服務費的，物業公司可以上門催交、在物業管理區域顯著位置公示等形式督促其限期交納；逾期不交納的，物業公司可以依法申請仲裁或者提起訴訟。

五、 物業合同解約或續約

（一） 解約

業主可以依法解除物業服務合同，但當提前六十日書面通知物業服務人。

物業公司不同意續聘的，應當在合同期限屆滿前九十日書面通知業主或者業主委員會。

（二） 續約

業主依法共同決定續聘的，應當與原物業服務人在合同期限屆滿前續訂物業服務合同。

（三） 視同續約

業主沒有依法作出續聘或者另聘物業服務人的決定，物業服務人繼續提供物業服務的，原物業服務合同繼續有效，但是服務期限為不定期。雙方都可以隨時解除不定期物業服務合同，但是應當提前六十日書面通知對方。

【法律依據】

《民法典》

第九百四十四條 業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。

業主違反約定逾期不支付物業費的，物業服務人可以催告其在合理期限內支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業服務人可以提起訴訟或者申請仲裁。

物業服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費。

第九百四十八條 物業服務期限屆滿后，業主沒有依法作出續聘或者另聘物業服務人的決定，物業服務人繼續提供物業服務的，原物業服務合同繼續有效，但是服務期限為不定期。

當事人可以隨時解除不定期物業服務合同，但是應當提前六十日書面通知對方。