最高人民法院公布的關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋，對(duì)商品房預(yù)售合同的效力、商品房銷售廣告、拆遷補(bǔ)償安置、房屋面積縮水、商品房的交付使用及風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)、商品房質(zhì)量、商品房包銷商品房擔(dān)保貸款（按揭）等方面如何具體適用法律作出更加明確、具體的規(guī)定。其中，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)嚴(yán)重違反誠(chéng)實(shí)信用原則、損害買受人利益的惡意違約、期詐等行為，明確規(guī)定可以適用懲罰性賠償原則。

1、 銷售廣告可以成為商品房買賣合同內(nèi)容　　最高人民法院的司法解釋規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要邀請(qǐng)，但是記地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就商品高度開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重在影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。解釋特別提到，這些說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。 2、 買房子面積"縮水"3%將難以解除合同　　買房者都會(huì)擔(dān)心一個(gè)問(wèn)題--房屋面積縮水。民都明白3%的解除合同的界線。現(xiàn)實(shí)中，有些買房人不能接受這一誤差比例，就要求與房產(chǎn)商解除合同。根據(jù)最高人民的司法解釋，房子"縮水"3%將難以解除購(gòu)房合同。 3、 房產(chǎn)商惡意違約欺詐將付沉重代價(jià)　　商品房買賣過(guò)程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)惡意違約和欺詐，致使買房戶無(wú)法以得房屋的，將擔(dān)負(fù)懲罰性賠償責(zé)任。 4、 到期不給辦理房產(chǎn)證買房戶可以申請(qǐng)賠償損失　　購(gòu)買商品房卻遲遲拿不到房產(chǎn)證，買房者可向人民法院起訴或依據(jù)仲裁協(xié)議請(qǐng)求開發(fā)商賠償損失。 5、"交鑰匙"就算房屋的交付使用　　將于6月1日起施行的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第11條明確規(guī)定，對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用。"交鑰匙"就算交付使用。 6、商品房質(zhì)量嚴(yán)重影響正常居住購(gòu)房合同要解除　　如果購(gòu)買的商品房因質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，法院應(yīng)支持買房者解除房屋買賣合同。 7、商品房買賣合同將不被輕易確認(rèn)無(wú)效　　將于6月1日起施行的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》充分體現(xiàn)了促進(jìn)商品房市場(chǎng)健康發(fā)展的精神，主張不輕易確認(rèn)合同無(wú)效。 8、集資房、房改房、經(jīng)濟(jì)適用房不適用商品房買賣糾紛司法解釋　　《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》，只調(diào)整商品房買賣糾紛，而不調(diào)整其他的房屋買賣糾紛。 9、法院應(yīng)支持拆遷戶優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房　　人民法院應(yīng)該支持拆遷戶優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋。這是最高人民法院日前公布"關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋"作出的規(guī)定。 10、包銷商也要參加商品房買賣合同糾紛訴訟　　如果發(fā)生買房戶因?yàn)樯唐贩抠I賣合同與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生糾紛，人民法院將會(huì)通知包銷商也參加訴訟。 11、商品房買賣合同確認(rèn)無(wú)效，當(dāng)事人可請(qǐng)求解除"按揭"貸款　　在商品房買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除時(shí)，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除"按揭"貸款。這是最高人民法院日前公布"關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋"作出的規(guī)定。 （陜西益城律師事務(wù)所王洪主任 供稿）