一份房屋租賃合同，承租人遲遲不履行交付租金義務引起的糾紛。承租人支付利息的同時，是否還應當承擔違約金成為本案爭議的焦點。仲裁庭在查明事實后依據事實和法律，同時考慮到民間糾紛的特殊性，積極進行調解，使雙方在公正、公平、合法的基礎上達成調解協議。

基本案情

申請人程某與被申請人管某簽訂《租房合同》，約定將程某自有的四間商鋪出租給管某，租期為五年，租賃期間是2012年10月1日到2017年9月30日。租賃費用為40萬元/年，每年8月1日前，承租人管某向出租人程某繳納下年度商鋪租金。管某需向程某交納2萬元押金，以作為合同期滿后若有后續未結清費用的擔保及違約金，管某若未能按期繳納次年度的租金，程某有權收回房屋不再續租，且不退回押金。合同簽訂后，管某如約給付了第一年的租金和2萬元押金。2013年8月1日后，被申請人未能履行給付租金的義務，經申請人多次催告，被申請人仍未履行。2014年，雙方達成仲裁協議約定由西安仲裁委商洛分會委員會仲裁。基于以上事實，申請人認為被申請人逾期16個月未交付房屋租金，構成重大違約，請求裁令解除雙方簽訂的《租房合同》，被申請人支付欠繳租金及利息共計523338.00元，并承擔違約金2萬元。

被申請人答辯稱，逾期時間是14個月，且被申請人已承諾承擔利息，故不再承擔違約金及滯納金。

爭議焦點

一、被申請人是否構成違約？

二、申請人是否有權同時請求利息、違約金和滯納金？

仲裁庭意見及處理結果

經仲裁庭審理查明：申請人與被申請人于2012年9月3日簽訂《租房合同》。第一條約定，商鋪租期為五年（2012年10月1日至2017年9月30日）。租賃費用為40萬元/年，每年8月1日前，管某向程某繳納下年度商鋪租金。管某需向程某交納2萬元押金，以作為合同期滿后若有后續未結清費用的擔保及違約金，管某若未能按期繳納次年度的租金，程某有權收回房屋不再續租，且不退回押金。管某向程某出具欠條一張，載明欠繳程某2013年10月1日到2014年9月30日的商鋪租金共計40萬元，并承諾自2013年8月1日起以年二分息的利率向程某支付未付租金的利息。2013年8月29日，申請人向被申請人發出《限期繳納房費通知書》，催告管某于2013年9月1日前支付欠繳的租金，如屆期未繳納，程某有權隨時收回房屋，并要求管某支付每日5%的滯納金。2014年11月20日，程某再次催告管某及時繳納房租及利息，并達成仲裁協議。管某遲延履行給付義務的期限為2013年8月1日到2014年12月1日共計16個月。

仲裁庭認為：一、《租房合同》是雙方當事人的真實意思表示，合法有效。合同中約定了履行期限，被申請人管某未按照合同約定期限履行義務，構成違約。二、租金的給付義務是租賃合同中承租人應履行的主義務，被申請人管某未能按照約定及時履行租金交付義務，且經申請人程某多次催告后仍未在合理期限內履行，符合合同法第94條“有下列情形之一的，當事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實現合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行；（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；（五）法律規定的其他情形。”第一款第三項情形，經程某申請，《租房合同》應當予以解除。三、程某已經與管某就違約責任達成補充協議，為管某遲延履行主債務的，向程某支付遲延履行的利息。合同中也約定了押金具有違約金的性質，考慮本案具體情形，由被申請人管某在法律規定的民間借貸利息不超過同期銀行利率四倍的基礎上適當給付。《限期繳納房費通知書》中雖有滯納金一項，但因未征得被申請人管某同意，且申請人程某也未在仲裁申請書中提出，故也不予支持。

仲裁庭認為，《租房合同》應予以解除，管某應在合理期限內向程某支付遲延履行的租金，并按約定支付利息及適當違約金。依據《中華人民共和國仲裁法》第51條規定，雙方在仲裁庭的主持下達成調解意見如下：

一、雙方于2012年9月5日簽訂的《租房合同》解除；

二、管某于2015年1月15日前向程某支付房屋租金250000元，于2015年1月30日前向程某支付剩余租金及利息223338元；

三、申請人程某放棄其他仲裁請求；

評析

一、違約責任不是合同義務

一份完整的合同由雙方當事人姓名/名稱、住所，標的，數量，質量，價款報酬，履行時間、地點、期限、方式方法，違約責任，糾紛解決機制八部分構成。違約責任條款是救濟條款，是合同的基本條款，它不同于合同中的權利義務條款，而是在一方或雙方違反合同約定、違背誠實信用原則后，對對方合法的、信賴的權益的救濟；合同法第98條規定，“合同的權利義務終止，不影響合同中結算和清理條款的效力。”足見違約責任條款是獨立存在的，不因合同的無效、被撤銷、解除或終止而失效。違約責任不是合同中權利義務的內容，不符合合同訂立目的（或稱為契約精神），所以被申請人在承擔違約責任（依約定向申請人支付利息）后，就認為自己履行了“合同義務”而不存在違約的認識是錯誤的。

二、利息與違約金可能否同時支持？

違約金是指法律規定或當事人在合同中約定,一方當事人違約時應支付給對方一定數額的貨幣或代表一定價值的財物。《中華人民共和國合同法》對違約金的規定強調違約金的補償性，同時有限地承認違約金的懲罰性。補償性違約金，是對合同一方當事人因他方違約可能遭受的財產損失的一種預先估計，這符合民法中的損失補償原則。雖然補償性違約金是損害賠償額的預設,但交易市場變化無常，違約實際發生時違約金高于或低于實際損失在所難免。《合同法》第一百一十四條第二款規定：“約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。”《合同法司法解釋（二）》第二十九條：“當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規定的‘過分高于造成的損失’。”本案申請人的損失為法定孳息損失（即利息損失），同期中國人民銀行基準貸款利率為年利率6.15%，至立案之日申請人的利息損失為32800元，申請人請求支付的違約金額低于利息損失，應當得到支持。

利息指貨幣資金在向實體經濟部門注入并回流時所帶來的增值額，屬法定孳息。《中華人民共和國民法通則》第九十條：合法的借貸關系受法律的保護。遲延履行金錢債務的利息計算，應適用我國法律關于民間借貸案件的規定。《關于人民法院審理借貸案件的若干意見》第6條規定民間借貸的利率最高不超過銀行同期同類貸款基準利率的四倍，超出此限度的,超出部分的利息不予保護。本案中程某與管某約定“年二分利”，不超過同期基準貸款利率的四倍，應當予以保護。

因違約金與利息在性質上都以補償性為主，懲罰性為輔。在合同中同時約定違約金和利息的情況下，適用原則更為合理：如果約定的利息超過中國人民銀行同期基準貸款利率的四倍，則僅保護同期基準貸款利率四倍部分，人民法院和仲裁機構不必考慮違約金；如果約定的利息不高于中國人民銀行同期基準貸款利率的四倍，則考慮利息與違約金兩項相加之和是否超過銀行同期同類基準貸款利率的四倍，超過部分人民法院和仲裁機構不予保護；利息與違約金兩項相加之和未超過銀行同期同類貸款基準利率四倍的，人民法院和仲裁機構則應當予以支持。

本案在遵循地方公序良俗的前提下，在合法合理的基礎上，通過調解結案，取得了很好的法律效果和社會效果。