（ 2017-07-26 ） 稿件來源： 法制日報司法實務

【裁判要旨】

　　□　李　珊

　　存量房屋買賣合同中就出賣人的戶口遷移逾期違約責任已有約定違約金,當出賣人于訴訟中提出下調違約金的抗辯后,人民法院應當以實際損失為基礎,兼顧合同的履行情況,當事人的過錯程度,以及預期利益等因素。

　　根據公平原則和誠實信用原則,結合舉證責任,作出合理判斷。

【相關法條】

　　《中華人民共和國合同法》一百一十四條當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金,也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法?！?/p>

　　約定的違約金低于造成的損失的,當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的,當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。當事人就遲延履行約定違約金的,違約方支付違約金后,還應當履行債務。

　　《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(二)》第二十九條當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的,人民法院應當以實際損失為基礎,兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素,根據公平原則和誠實信用原則予以衡量,并作出裁決。

　　當事人約定的違約金超過造成損失的30%的,一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規定的“過分高于造成的損失”。

【案情概況】

　　2015年1月,趙某、鄭某經案外人某中介公司居間服務,與傅某簽訂《北京市存量房屋買賣合同(經紀成交版)》,約定購買傅某名下的涉案房屋。約定自簽約之日起70日內,雙方共同向房屋權屬登記部門申請辦理權屬轉移登記手續。出賣人應當在該房所有權轉移之日起30日內,向房屋所在地的戶籍管理機關辦理原有戶口遷出手續,如因出賣人原因未如期將與本房屋相關的戶口遷出的,應當向買受人支付房屋總價款5%的違約金；逾期超過15日未遷出的,自逾期超過15日起,出賣人應當按日計算向買受人支付全部已付款萬分之五的違約金。后雙方依約完成了購房款給付,房屋過戶及交付等主要合同義務。

　　雙方糾紛為傅某一家戶口遷出后該房地址處還有傅某家庭成員外的3人戶口,矛盾就在這3人戶口未能在合同約定的期間內遷出。后趙某、鄭某將傅某訴至法院,要求傅某依雙方合同約定標準支付逾期遷移戶口的違約金。

　　該案經兩審終審。兩審法院均認定出賣人逾期遷移戶口的行為已構成違約,但未支持買受人主張的依據合同約定標準計算出賣人應承擔的違約金數額之訴請；對違約金具體數額,法院基于當事人的酌減抗辯,參照實際損失,給予酌情下調的處理。

【規則解析】

　　第一,本案中,合同就出賣人戶口遷移明確約定了違約責任及違約金的計算標準,為未能如約遷移戶口時買受人主張違約金提供了依據。約定的戶口應涵蓋交易房屋處全部登記戶口。

　　審理中發現,待遷出戶口存在落戶障礙系導致二手房交易中戶口逾期遷移的主要原因。如,老年人賣房養老,賣房后老年人搬至養老院居住,新住址無法落戶；死亡人口無人辦理銷戶手續；還有售房后租房居住的,租住房屋也不能落戶。

　　強調出賣人承擔戶口未遷移的違約責任是具備法律依據的。依據合同相對性原則由合同雙方互擔合同責任,后無過錯方可向第三人追責。此外,從法律價值角度分析,出賣人系締約時的產權人,其在出售房屋時對原有戶口登記情況應了解。在連環交易中,即便其起初不清楚,作為產權人較之后手買受人或居間服務機構都具備更優勢的查詢條件,故應推定出賣人在賣房時對房屋處的戶口情況明知,若其自愿就戶口遷移約定期限和違約責任,應對此承擔責任。

　　第二,違約金下調的依據。我國違約金適用采填平原則,補償性違約金為一般,懲罰性違約金的適用具有特殊性。判決下調違約金的事實基礎應是買受人往往無法證明實際損失的發生。所購房屋處留有他人戶口,不必然影響買受人家庭落戶,已完成產權轉移登記的買受人有條件依據產權證在公安機關辦理落戶手續。我們理解購房之合同根本目的應為獲得產權,實現對房屋的占有、使用、收益、處分,買受人上述權利并不會因所購房屋處仍有他人戶口而受損,故買受人基于他人戶口的未遷移而導致顯見損失的情形并不明確及普遍。

　　此外,《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十七條規定:買賣合同當事人一方以對方違約為由主張支付違約金,對方以合同不成立、合同未生效、合同無效或者不構成違約等為由進行免責抗辯而未主張調整過高的違約金的,人民法院應當就若不支持免責抗辯,當事人是否需要主張調整違約金進行釋明。一審法院認為免責抗辯成立而未予釋明,二審法院認為應當判決支付違約金的,可以直接釋明并改判。

　　第三,違約金過高的判斷標準及證明責任。違約方提出違約金過高抗辯的前提下,法院應就違約金是否明顯高于守約方的實際損失,結合證據,審查認定。在舉證責任的分配上,首先由違約方出賣人基于酌減違約金的抗辯意見完成其應承擔的足以使法官采信違約金明顯過高的初步舉證責任,才發生舉證責任的轉移,后由買受人就其存在已發生的具體損失進一步舉證。

　　判斷標準不應一概而論。比如,在涉學區房訴訟中,當事人于通常交易房屋獲得產權目的之外附加了購房獲取優質就學資源的特殊合同目的,對此應于合同約定及價格條款中有所體現。出賣人的戶口遲延遷移如導致就學指標獲取出現障礙,可認定違約導致買受人交易價值嚴重受損,該損失為買受人的具體損失。司法實踐中,還出現了對就學指標進行保全的判例。提示如買受人發現出賣人的違約行為可能導致其購房落戶獲得就學指標的合同目的顯見受損,可申請人民法院作出訴訟行為保全,禁止出賣人擅自使用所售房屋處的就學指標。

　　第四,分段計算違約金的適用。買受人就出賣人的同一違約行為分段起訴主張違約金,前訴法院已經確定出賣人支付違約金,出賣人有證據證明前訴案件確定的違約金數額加上買受人在后案中主張的違約金數額過分高于其所受實際損失的,應當判決部分駁回直至全部駁回買受人的訴訟請求。因戶口遷移行為本身涉及公安機關戶籍管理行政職權,可能出現戶口一直無法遷出的情況,人民法院可基于當事人訴求,處理違約責任認定及確定違約金數額。在這類案件中,如當事人約定了一個持續性的違約金計算標準,建議先訴案件審理明確酌情調整違約金的具體原則、依據及涵蓋的損失范圍,當后案當事人對戶口未遷出的持續行為再次主張違約金時,便于區別新損失、新事實,整體把握違約金的標準。

(作者單位:北京市第二中級人民法院)

來源：法制日報 2017-7-26 11版